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房地产可行性报告范文(精选十一篇)

日期:2022-11-07| 编辑: admin2020| 阅读: 64 |原作者: 萧菲|来自: 花都知识网

今天给大家介绍的是房地产可行性报告范文(精选十一篇),房地产可行性报告范文(精选十一篇)的详细内容:房地产可行性报告范文(篇一)一、项目背景1、项目名称:居住小区(暂定名)2、可行性研究报告的编制依据:(1)《城市 ...

  今天给大家介绍的是房地产可行性报告范文(精选十一篇),房地产可行性报告范文(精选十一篇)的详细内容:

房地产可行性报告范文(篇一)

一、项目背景

1 、 项目名称: 居住小区(暂定名)

2、可行性研究报告的编制依据:

(1)《城市居住区规划设计规范》

(2)《A市城市拆迁管理条例》

(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》

(4)《住宅设计规范》

(5)《住宅建筑设计标准》

(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

(7)《城市道路绿化规划及设计规范》

(8)《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况

1 )地块位置:该基地东起 , 南至 路, 西至 路、北至 , 围合区内土地面积约 平方米, 该地块属A市 类地段。

2 )建设规模与目标:

土地面积: 亩( 平方米)

容积率:

开发周期:

土地价格: 元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计):总建筑面积: ㎡

3 )周围环境与设施

(1)步行约10 分钟可至A市中心。

(2)西侧为市城市中心景点。

(3)东侧为 城市绿化带, 南侧为 广场。

(4)西南靠近A市 小学。

(5)北面为A市人民银行。

4 、项目SWOT分析

优势及机会

(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段, 周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐, 使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3) 东侧 的成功开发, 为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成, 为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大, 对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

(6) 该项目以毛地出让, 起价 元/亩, 使得取得该地块的前期资金较少。

(7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区, 我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景, 有利于我公司今后在当地的发展。

(9) 物业管理公司在A市的先行介入, 为今后该项目的物业管理, 具有一定的优势互补的性。

(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑, 为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

劣势及威胁

(11) 拆迁密度过大, 拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(12) A市拆迁实施细则的即将出台, 拆迁成本的预测具有一定的风险性。

(13) 市政设施的带拆带建, 因其标准的不确定性, 使的成本的测算具有一定的不确定性。

(14) 外来资金的介入, 有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(15) 规划中对于地块的居住用地的定位, 今后商业的规划能否通过, 具有一定的不可确定性。

(16) 小高层的居住观念的形成, 物业管理费、电梯的运行和维护等, 将给今后的销售带来一定的抗性。

(17) 该地块的居民大多是二次拆迁, 拆迁的难度较大。

(18) 花园的日趋完善, 又是多层住宅, 与本项目的竞争将比较激烈。

(19) 拆迁的难度, 使该项目的建设周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析

1 A市概况(参考)

A市位于 河南岸, 面积 平方公里, 人口 万。

生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%, 1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

项目所在区位于 江中下游南岸, 与B市接壤, 是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里, 人口62万, 辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。

2 A市房地产住宅市场分析

A市房地产业从起步到发展, 大致经历了三个阶段:1988年至1993年为第一阶段, 以房屋统代建为主, 所建住房多为福利性, 商品化率低, 房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段, 统代建行为逐步消失, 商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点, 掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后, 城市基础设施建设步伐加快, 城市建成区人口、规模迅速扩张, 城市建设与房地产开发两者良性互动, 房地产场进入有序发展时期。到目前为止, A市房地产业基本实现了创业任务, 完成了原始积累。居民住房质量显著改善, 产业结构趋向合理, 市场体系基本建立。

二OO三年, A市房地产业主要特征表现在以下几个方面:

表现之一:投资增幅大。房地产开发投资完成亿元, 投资增幅达,占全市建设系统投资65%, 占全市固定资产投资。

表现之二:市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 万平方米, 销售面积万平方米, 消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

表现之三:房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%, 净增400元/m2左右。

表现之四:交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易万起。A市城区共办理各类房产交易7938起, 面积达万m2, 比上年度分别增长25%和35%, 其中存量房买卖2305起, 面积万m2, 成交金额8800万元。

表现之五:拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%, 带动相关产业产值亿元, 带动社会商品销售亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。

对今后市场的预测:

---—从购房能力看

伴随着经济增长, 城镇居民可支配收入逐年增多, 2001年到2003年, 城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大, 但消费市场仍保持旺热。

——从投资角度看

由于股市长期低迷, 银行利率多次下调, 而房地产业保值、增值功能显著, 使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持, 大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%, 年增幅达16%。

——从消费结构看

随着房地产市场的发展, 居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念, 改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查, 汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

——从需求关系看

根据城市总体规划, 城市建城区面积将由平方公里发展到平方公里, 城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下, 单从住房需求分析, A市每年人口增长拉动的住房需求, 加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要, 将为房地产业提供广阔的发展空间。

3、主要竞争项目分析

住宅小区详细情况如表:

项目 套数 建筑面积(万㎡) 平均单价(元/㎡) 位置

向阳小区 1500 22 1400 宝山路

新华小区 785 8 1344 黄河街

银河小区 170 1460 银河街

成光小区 130 1400 学院路

太阳神小区500 1508 英雄路

项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置

汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区

秋爽花园 50~~70 5000~120xx 市中心

碧苑小区 36~~50 6800 建设路

桃园小区 车库 550 秋浦路

荷花村 车库 550 建设路

三、项目财务分析

(一)、拆迁成本分析

围合区域内房屋均为砖混结构, 其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户, 四建公司职工住宅一栋16户, 

拆迁公司拆迁安置房一栋, 30户)。其它房屋均为二——四层。

根据挂牌文件附图及现场核结, 围合区内需拆除房屋面积:住宅34329平方米, 经营性用房600平方米, 合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证, 规划建房证, 房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。

拆迁成本估算:

按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。

1、住宅:640元/平方米x()x34329平方米=元=元

2、经营性用房:640元/平方米x()x600平方米=600平方米x3776元/平方米=2265600元

3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)

住宅34329平方米x45元/平方米=1544805元

经营性用房:600平方米x45元/平方米=27000元

4、室内装饰:34929平方米x80元/平方米=2794320元

5、阁楼、围墙院内地坪等:

34929平方米x48元=1676592元

6、搬家费、临时过渡费等:

1)、搬家费:

住宅:200户x300元=60000元

经营性用房:9户x500元=4500元

小计:64500元

2)、过渡费:

住宅:34329平方米元/平方米x6个月=514935元

经营性用房:600平方米x16元/平方米x6个月=57600元

小计:632535元

其他费用

3)、 管理费, 委托拆迁费:

34929平方米x15元/平方米=523935元

4)、 房屋拆迁评估服务费费:35000元

5)、 奖励:

34929平方米x100元/平方米=3492900元

上述所有费用小计:38533208元, 折抵每平方补偿金额为元。

按照A市人民政府令, 对A市城市区域内房屋拆迁, 在2003年上半年尚可以执行, 自省《城市房屋拆迁管理办法》, 在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重, 特别全国城市房屋拆迁大气候政策, 向被拆迁人倾斜, 裁决司法强制拆迁基本停止。

元/平方米+100元/平方米 =平方米

元x34929平方米=元

(二)建筑成本分析

地块内大致布置

一栋 15层层;

一栋 12层层;

三栋 12层40x15x12层;

一栋 15层40x15x15层;

占地面积:3211㎡, 建筑面积:41554㎡

总占地面积:5861㎡, 建筑密度:

总建筑面积:61460㎡, 容积率:

高层均设计地下室, 面积为4861㎡, 总户数约为297户。

建设成本估算

(一)、工程前期费:

1、拆迁成本

2、土地出让金

3、城市基础设施配套费:61460㎡x50元/㎡=万元

4、人防基金:配套建地下室

5、规划技术服务费:万元

6、墙改:61460x8=万元

7、散装水泥:61460x2=万元

8、白蚁防治费:61460x2=万元

9、质量监督费:61460x2=万元

10、施工图审查:61460x1=万元

11、防雷审查:61460x1=万元

12、消防审查:

13、文物:万元

14、规划设计:10万元

15、建筑设计:20xxx12+59460x30=万元

16、地质勘探:61460x2=万元

17、测量定位:10万元

18、煤气增容:2500元/户

小计:万元(18、19项代收代缴, 未计)

(二) 工程成本

1、桩基:59460x100元/㎡=万元

2、地下室:4861x600元/㎡=万元

3、主体:59460x900+20xxx500=万元

4、电梯:9栋x50万元/栋=450万元

5、室外水电气工程:61460x50=万元

6、小区绿化、道路等工程:61460x60=万元

7、监理费:万元

小计:万元

总计、万元

(三)项目费用分析

依据比较定价和市场定价相结合的原则, 就该项目的预算定价为:

小高层住宅1900元/㎡ 商铺6000元/ ㎡ 地下车库800元/㎡

销售收入 住宅1900x56160=106704000

商铺6000x5300=31800000

地下室4861x800=3888800

总计:142392800元

营业税及附加

各项费用 142392800x4%=5695712

总成本:拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本

=

毛利润:销售收入—总成本

=

=元

四、项目费用分析结论

如土地挂牌竞价在五百二十八万以内, 该项目具有一定的利润空间, 项目可行。如超出项目风险较大, 项目不可行。

房地产可行性报告范文(篇二)

一般来讲, 房地产可研报告是以市场需求为立足点, 以资源投入为限度, 以科学方法为策略, 以系统评估指标为结果, 总的来讲表现在以下两个问题中:

问题一:是否可行?

问题二:如何经济收益最大化?

从房地产项目开发的实际情况来看, 单从建筑施工技术上讲, 一般不存在一时无法突破的重大难点, 无论是大跨度桥梁, 还是超高层建筑, 如上海市的杨浦、南浦大桥, 及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见, 关键在于投资的回报, 即能否取得最佳的经济效益, 并兼顾社会效益和环境效益。

2、项目投资制胜第一法宝

一个房地产项目在实施之前, 都必须进行投资可行性分析。在该阶段, 可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然, 一个投资方案有成功的可能性, 或者说其是可行的, 也并不意味着该项目是合适的。-般情况下, 可行性分析要研究的不仅仅是一个方案, 而是同时研交多个方案, 有时几个方案都可能是可行的, 而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案, 研究人员只能在可行性分析的基础上, 综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题, 综合评价合理取舍。可行性研究, 至少要能精确地回答这么三个问题:

a、这项目是可行的还是不可行的

b、如果可行, 可行到什么程度

c、如果投资, 可能遇到的最坏的情况是什么, 对此应作什么打算

第3操作环节:房地产可行性研究战略分析

分析角度一:社会经济环免对房地产市场的影响

房地产业不是个孤立的行业, 本书多处强调, 将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的, 这并不仅仅是个说法问题, 而是一个最基本的认识问题:到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展?如果把这个问题搞颠倒了, 在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀, 大起大落, 都是无视当地国民经济发展情况, 主次颠倒, 没有摆正房地产业的位置所带来的后果。

分析角度二:当地政府行政行为对市场的影响

一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知, 在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市, 房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理, 使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象, 本着配套一片、开发一片、管理一片的原则, 这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况, 所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是, 不少城市的土地批出规模严重失控, 房地产市场管理混乱, 造成地皮炒卖现象严重, 商品房供应量过大, 市场价格起落过剧, 地方政府规划管理不妥, 给发展商们带来了很大的风险。

分析角度三:街区环境对房地产营销的影响

古北新区并非上海闹市区, 楼价何以如此昂贵?原来, 由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区, 随着愈来愈多外商人驻办公, 邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅, 住户大部分是港、台同胞及外国人, 所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度, 并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区, 区内楼宇质素又不赖, 需求者多而且舍得花大价钱, 故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后, 该小区房价虽有所下跌, 但仍是国内最贵的地方。

从古北新区的例子可以看出, 房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量, 还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展, 才产生了对古北新区高尚住宅的需求, 虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。

投资商自身条件考察

1、考察你的经验

隔行如隔山, 隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资, 房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业, 如果该公司以前是开发市内写字楼的, 如今目标投资对象是郊区别墅, 那么能不能考虑呢?那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才, 否则还是慎重为好。当然, 事情并不是绝对的, 当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候, 就不必在这个问题上多思量了。

2、考察你的投资方式

由于企业背景和实力不同, 各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报, 而是建一部分卖一部分, 甚至靠预售楼盘来滚动开发, 那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区, 你就要三思而后行了。有时候一个好项目, 到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了, 想扔也扔不掉。

3、考察你的融资能力

每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠, 如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供, 那可要人命了。笔者见到不少这样的事情:一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年, 前期成本已经上升了一半, 如此就算建好了也无利润可言了, 明摆着是亏本的生意。分析角度四:投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发, 也不可能什么样的风险都敢去冒, 所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时, 还必须有针对性地权衡:本公司适不适合于那个地区去投资, 适不适合于投资那样的项目。

第四操作环节 设计成功的可行性研究流程

步骤A 人员安排组合

项目 内容 人数 负责项目 费用 时间

注册房地产估价师

造价工程师

市场调查和分析人员

经济分析专家

制作人员

社会学, 环境等专家

步骤B:市场分析

a、宏观因素分析

房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时, 首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰, 有无地区冲突或战争发生的可能性。

b、区域性因素分析

一般来讲, 项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的, 差异总是不同程度地存在, 仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析, 这是因为:首先宏观经济对区域经济的影响程度不同, 对有的区域影响大, 有的区域影响小;其次 区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象, 宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响, 有的地区反应快, 有的地区则滞后性较为明显, 投资时必须加以考虑;其三国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响, 甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低, 即使在我国宏观经济调整期间, 国内资金紧张的情况下, 其国际资本所受影响较小, 这些地区的项目受到冲击也较小。

c、微观市场分析

对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分, 其一是对拟 投资房地产市场的分析, 其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。

步骤C: 市场预测

a 需求预测

需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据, 运用科学的方法, 对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测, 从而推断出为了市场对该类物业的需求。

b 供给预测

供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据, 运用科学的方法, 对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析, 从而预测为了市场上该类物业的供给情况

c 预测方法

通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序转:房地产的可行性研究报告列分析法又可分为:移动平均法, 指数平滑法等;因果关系分析法可分为:线性回归法、非线性回归法、模拟法等。

步骤D: 成本测算

在房地产开发项目的可行性研究中, 项目的成本测算是重要的一环, 它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否, 如同对租售市场的预测一样, 对项目的经济效益有重大的影响, 但相对而言, 成本测算较易把握。

一般来讲 成本构成包括以下四个部分:

A 土地前期费:指取得合理的土地的权证, 完成土地上现有建筑物的拆迁, 开通施工用水、用电、道路以及完成场地平整为止所要的费用。根据取得上地方式的不同, 又可分为新征土地前期费、旧区改造前期费和土地批租费三种类型。

B 设计和建筑安装工程费:指完成场地的三通一平以后, 从规划设计到土建工程、设备安装、装饰工程及小区配套、小区绿化结束所包括的费用。

C 市政配套费:指项目开发时必须向城市市政建设所交付的配套费, 主要是由于新增房地产项目所引起的水电费。

步骤E:财务评价

项目投资方案评价的指标一般分为两类:

一类是考虑7贴现因素的动态指标, 即考虑7货币时间价值因素的指标, 包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。

房地产可行性报告范文(篇三)

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作, 是在投资决策之前, 对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法, 在投资管理中, 可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析汁匕较以及预测建成后的社会经济效益。

一、项目背景

1、项目名称:

居住小区(暂定名)

2、可行性研究报告的编制依据:

(1)《城市居住区规划设计规范》

(2)《a市城市拆迁管理条例》

(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》

(4)《住宅设计规范》

(5)《住宅建筑设计标准》

(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

(7)《城市道路绿化规划及设计规范》

(8)《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况

1)地块位置:该基地东起, 南至路, 西至路、北至, 围合区内土地面积约平方米, 该地块属a市类地段。

2)建设规模与目标:

土地面积:亩(平方米)

容积率:

开发周期:

土地价格:元/亩(a市国有土地使用权挂牌出让起价)

建筑面积(预计):总建筑面积:

3)周围环境与设施

(1)步行约10分钟可至a市中心。

(2)西侧为市城市中心景点。

(3)东侧为城市绿化带, 南侧为广场。

(4)西南靠近a市小学。

(5)北面为a市人民银行。

4、项目swot分析

优势及机会

(1)该项目地处a市最具发展潜力的地段, 周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2)a近几年的经济发展和市政建设步伐, 使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3)东侧的成功开发, 为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成, 为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大, 对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

(6)该项目以毛地出让, 起价元/亩, 使得取得该地块的前期资金较少。

(7)该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区, 我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8)我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景, 有利于我公司今后在当地的发展。

(9)物业管理公司在a市的先行介入, 为今后该项目的物业管理, 具有一定的优势互补的性。

(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑, 为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

劣势及威胁

(1)拆迁密度过大, 拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(2)a市拆迁实施细则的即将出台, 拆迁成本的预测具有一定的风险性。

(3)市政设施的带拆带建, 因其标准的不确定性, 使的成本的测算具有一定的不确定性。

(4)外来资金的介入, 有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(5)规划中对于地块的居住用地的定位, 今后商业的规划能否通过, 具有一定的不可确定性。

(6)小高层的居住观念的形成, 物业管理费、电梯的运行和维护等, 将给今后的销售带来一定的抗性。

(7)该地块的居民大多是二次拆迁, 拆迁的难度较大。

(8)花园的日趋完善, 又是多层住宅, 与本项目的竞争将比较激烈。

(9)拆迁的难度, 使该项目的建设周期具有延期的可能。

(10)周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析

1、a市概况(参考)

a市位于

河南岸, 面积

平方公里, 人口万。

生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%, 1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

项目所在区位于江中下游南岸, 与b市接壤, 是a市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里, 人口62万, 辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。

2、a市房地产住宅市场分析

a市房地产业从起步到发展, 大致经历了三个阶段:1988年至1993年为第一阶段, 以房屋统代建为主, 所建住房多为福利性, 商品化率低, 房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段, 统代建行为逐步消失, 商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点, 掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后, 城市基础设施建设步伐加快, 城市建成区人口、规模迅速扩张, 城市建设与房地产开发两者良性互动, 房地产场进入有序发展时期。到目前为止, a市房地产业基本实现了创业任务, 完成了原始积累。居民住房质量显著改善, 产业结构趋向合理, 市场体系基本建立。

a市房地产业主要特征表现在以下几个方面:

表现之一:投资增幅大。房地产开发投资完成亿元, 投资增幅达,占全市建设系统投资65%, 占全市固定资产投资。

表现之二:市场供销两旺。主城区竣工商品房面积万平方米, 销售面积万平方米, 消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

表现之三:房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%, 净增400元/m2左右。

表现之四:交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易万起。a市城区共办理各类房产交易7938起, 面积达万m2, 比上年度分别增长25%和35%, 其中存量房买卖2305起, 面积万m2, 成交金额8800万元。

表现之五:拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市gdp增加值14%, 带动相关产业产值亿元, 带动社会商品销售亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。

对今后市场的预测:

——从购房能力看

伴随着经济增长, 城镇居民可支配收入逐年增多, XX年到XX年, 城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大, 但消费市场仍保持旺热。

——从投资角度看

由于股市长期低迷, 银行利率多次下调, 而房地产业保值、增值功能显著, 使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持, 大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%, 年增幅达16%。

——从消费结构看

随着房地产市场的发展, 居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念, 改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查, 汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

——从需求关系看

根据城市总体规划, 城市建城区面积将由平方公里发展到平方公里, 城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下, 单从住房需求分析, a市每年人口增长拉动的住房需求, 加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要, 将为房地产业提供广阔的发展空间。

3、主要竞争项目分析

住宅小区详细情况如表:

项目

套数建筑面积(万㎡)平均单价(元/㎡)位置

三、项目财务分析

(一)、拆迁成本分析

围合区域内房屋均为砖混结构, 其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户, 四建公司职工住宅一栋16户, 拆迁公司拆迁安置房一栋, 30户)。其它房屋均为二——四层。

根据挂牌文件附图及现场核结, 围合区内需拆除房屋面积:住宅34329平方米, 经营性用房600平方米, 合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证, 规划建房证, 房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。

拆迁成本估算:

按照a市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。

1、住宅:640元/平方米*()*34329平方米=34329*元=元

2、经营性用房:640元/平方米*()*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

经营性用房:600平方米*45元/平方米=27000元

4、室内装饰:34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、阁楼、围墙院内地坪等:

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家费、临时过渡费等:

1)、搬家费:

住宅:200户*300元=60000元

经营性用房:9户*500元=4500元

小计:64500元

2)、过渡费:

住宅:34329平方米*元/平方米*6个月=514935元

经营性用房:600平方米*16元/平方米*6个月=57600元

小计:632535元

其他费用

3)、管理费, 委托拆迁费:

34929平方米*15元/平方米=523935元

4)、房屋拆迁评估服务费费:35000元

5)、奖励:

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有费用小计:38533208元, 折抵每平方补偿金额为元。

按照a市人民政府令, 对a市城市区域内房屋拆迁, 在XX年上半年尚可以执行, 自省《城市房屋拆迁管理办法》, 在XX年7月1日开始执行后。a市城市房屋拆迁就困难重重, 特别全国城市房屋拆迁大气候政策, 向被拆迁人倾斜, 裁决司法强制拆迁基本停止。

元/平方米+100元/平方米=平方米

元*34929平方米=元

(二)建筑成本分析

地块内大致布置

一栋15层**15层;

一栋12层**12层;

三栋12层40*15*12层;

一栋15层40*15*15层;

占地面积:3211㎡, 建筑面积:41554㎡

总占地面积:5861㎡, 建筑密度:

总建筑面积:61460㎡, 容积率:

高层均设计地下室, 面积为4861㎡, 总户数约为297户。

建设成本估算

(一)、工程前期费:

1、拆迁成本

2、土地出让金

3、城市基础设施配套费:61460㎡*50元/㎡=万元

4、人防基金:配套建地下室

5、规划技术服务费:56160**万元

6、墙改:61460*8=万元

7、散装水泥:61460*2=万元

8、白蚁防治费:61460*2=万元

9、质量监督费:61460*2=万元

10、施工图审查:61460*1=万元

11、防雷审查:61460*1=万元

12、消防审查:

13、文物:万元

14、规划设计:10万元

15、建筑设计:XX*12+59460*30=万元

16、地质勘探:61460*2=万元

17、测量定位:10万元

18、煤气增容:2500元/户

小计:万元

(二)工程成本

1、桩基:59460*100元/㎡=万元

2、地下室:4861*600元/㎡=万元

3、主体:59460*900+XX*500=万元

4、电梯:9栋*50万元/栋=450万元

5、室外水电气工程:61460*50=万元

6、小区绿化、道路等工程:61460*60=万元

7、监理费:*1%=万元

小计:万元

总计、万元

(三)项目费用分析

依据比较定价和市场定价相结合的原则, 就该项目的预算定价为:

小高层住宅1900元/㎡商铺6000元/㎡地下车库800元/㎡

销售收入住宅1900*56160=106704000

商铺6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

总计:142392800元

营业税及附加142392800*

各项费用

142392800*4%=5695712

总成本:拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本

=

毛利润:销售收入—总成本

=

=元

四、项目费用分析结论

如土地挂牌竞价在五百二十八万以内, 该项目具有一定的利润空间, 项目可行。

房地产可行性报告范文(篇四)

摘要:在房地产项目的开发过程中, 前期可行性研究报告的编制与评估, 在一定程度上将关系到整个项目的成败, 本文就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。

关键词:房地产项目;可行性研究报告;编制要点;评估方法

中图分类号:文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2012)03-0-02

为规范房地产开发项目经济评价工作, xxx颁布了《房地产开发项目经济评价方法》。为配合“评价方法”的实施, xxx标准定额研究所编制《房地产开发项目经济评价案例》。案例均包含了房地产开发项目经济评价必须的基本要素“房地产开发项目可行性研究报告案例, 主要介绍了房地产开发前期可行性研究和项目评估方面的内容, 编者从投资项目可行性研究及评估的角度指明该案例。本文结合上述案例素材, 就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。

一、房地产项目可行性研究报告的编制要点

(一)平衡计算项目的物资投入、产出

生产性项目可研报告的编制, 要针对项目正常生产过程所需的各要素进行初步平衡计算, 其中主要包含生产原材料、辅助材料、水、电、气、产出产品及废料等。遵循质量守恒定律, 保证输入系统物料总和等于输出物料及物料损失量总和, 保证其相互平衡。以质量守恒定律为指导, 项目可研报告中进行详细的物料衡算, 能够有效保证项目可研报告的整体质量, 详细反映出项目投入与产出物数量, 进而有效确定原材料、辅助材料成本, 计算产品及副产品的销售总量及收入, 确保项目财务评价的准确性。如果物料衡算存在问题, 一般有以下四种情况:投入物计算错误、产出物计算错误、投入物及产出物数量偏多或偏少。物料衡算不准确对项目成本费用计算及销售收入测算都有较大影响, 不能有效的反映项目实际情况, 导致财务评价缺乏准确性, 影响整体项目决策。与之相类似, 项目公用工程应以能量守恒定律为指导进行用量计算, 进而为项目方案选择、设备选型、燃料动力费用从测算、项目投资等提供有效依据。

(二)保证建设投资、内容、工程量的统一、对应

投资项目可行性研究报告与项目规划、发展研究及课题存在一定联系, 也存在本质上的不同, 投资项目是具有明确起止点的一次性投资活动, 具有明确的投资目标。投资项目可行性研究报告要求在一定时限内, 有效的提出框架式工程建设方案, 并要求其中所包含的工程建设内容、工程量及工程投资相互关联, 相互统一。在实际操作过程中, 以下问题仍需要注意及改正。首先, 实际工程方案设计与可研报告不符, 严重超出可研报告研究范围。这种做法缺乏可行性, 不能有效提出工程量, 工程建设方案无法落实;其次, 项目可研报告明确了项目单项工程费用, 但在实际工程建设方案中, 工程内容及工程量不明确;第三, 可研报告中虽然明确了工程内容, 但工程量不够明确, 无法有判断投资可信性。

(三)在资产保全原则的基础上进行投资估算

投资估算是指在有效研究并基本确定项目开发所涵盖的各项信息、数据、资料以及方案后, 进行项目投入总资金估算, 包含项目建设资金及流动资金。其中, 项目建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、项目建设其他费用、建设期利息、基本及涨价预留费等构成项目建设投资总费用。项目投资估算要遵循资产保全原则, 原则中规定, 项目开发过程中, 用于项目建设的资金要素及费用都应形成资产, 根据不同形态可分为有形资产及无形资产。因此, 建设投资中资金要素及费用应包含:项目原有固定资产, 应将其转化为现值计入项目投资中;购置及自有的土地使用权;购置及自有的无形资产, 要作价后计入总投资;设备购置费用及附属费;项目投产前的技术开发费用;国家及行业规定收取的相关费用;工程建设包含的临时设施费、维护费及大型设备迁移费。

(四)在建设方案中明确项目的工程量

项目公用工程建设方案是一项在生产过程中如何有效供水、供电、供气(汽)排水、制冷的供给方案, 方案中应对物质来源、用量及供应方案进行明确阐述, 并以此为依据, 有效计算公用工程分项工程的工程量。项目方案应全面详尽, 不能只侧重工艺的比较、选择及论述, 还应对公用工程方案进行全面的比较和论述, 明确项目工程量, 优化项目方案。同时, 还应全面分析论述公用工程建设方案, 有效明确工程量, 不能一语而过, 全面保证项目可行。

二、房地产项目评价中的市场调研

房地产项目开发是以市场供给为导向, 以盈利为目的的投资活动, 市场调研分析和市场、产品定位都对房地项目开发具有决定性影响。因此要全面开展市场调研, 对市场进行有效预测, 并以此为基础, 全面评价项目租售价格、对象、营销方案及策略等, 保证项目顺利进行。

1.房地产开发项目宏观市场分析。要求对国家及整体社会经济情况及主要增长领域进行全面分析, 发现并确认当前吸引力较强的投资类型及投资方向, 判断当前处于经济周期或房地产周期的哪个阶段, 分析区域经济概括, 预测国家及地区短期就业趋势。确认区域内支柱产业及其产品。了解区域整体规划, 并对项目周边土地及周围交通状况进行详细了解, 做好竞争分析。同时还要对房地产政策及未来发展趋势进行短期预测, 分析未来产业、市场及价格变化, 对未来开发形势及行业总体发展进行预测。

2.房地产开发项目区域市场分析。主要针对销售市场进行分析, 分析市场现状并进行短期预测, 对房屋存量及供给进行详细了解, 分析区域内就业情况、人口综述、家庭规模及结构、收入情况, 预测区域内市场需求类型。还要进行消费情况调查, 了解住房需求情况及区域消费能力, 判断区域住房需求总量及住宅消费趋势, 确认区域对流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等类型的接受及需求情况。

3.房地产开发项目目标市场分析。主要是针对规划住宅的需求分析, 通过全面的竞争分析, 进行市场细分, 有效估算市场总吸纳量及吸纳速度, 判断拟开发项目未来市场份额, 明确项目产品竞争优势。主要包含对项目区位、交通、配套设施、价格、房型结构、消费者心里、生活品质要求等。

4.市场的选择与定位。房地产开发项目市场分析是在掌握市场信息基础上进行的, 只要包含房地产市场需求信息、供应信息及交易信息等。房地产市场选择也成为市场定位, 通过全面的市场分析, 进而确定项目产品市场。对于市场的定位, 应分析区域竞争及市场需求, 从消费者需求的角度出发, 考虑市场未来发展趋势, 对目标市场进行有效预测, 指导项目开发。房地产开发项目定位要充分考虑市场及消费需求, 避免盲目开发, 而对于市场价格的定位则需要有效分析市场及目标市场价格及变动规律, 结合项目自身条件及社会经济环境确定项目产品价格, 考虑区域发展潜力及阶段购房趋势, 合理制定。对此, 项目的营销方案、策略为:挖掘项目“卖点”, 提升产品竞争力。分析项目构成因素及未来发展潜力, 走品牌发展的道路, 突出项目规划创意的优越性。如项目户型合理、配套施舍完善、生态环境优越等。

三、房地产项目评价的内容、方法

(一)制定设计评价指标

房地产开发项目设计评价指标要考虑多方面因素, 实现各影响因素相互统一, 提升并完善项目使用功能。项目设计关系到到建筑、结构、防火、节能等相关专业, 专业性强, 设计较为复杂。建筑方案要保证兼顾项目整体构思、创意、平面设计及立面等因素。以产品定位为基础, 开展建筑设计工作, 不断完善产品使用功能, 在提升项目质量及科技含量的前提下, 实现户型设计、住宅空间设计及住宅套型模式的优化、统一。

(二)对项目整体规划的评价

在充分考虑项目建设条件及控制性规划要求后, 分析项目可使用土地面积、容积率、建筑密度、绿地率、车库、停车位、配套设施、交通条件等, 以市场定位为基础, 全面进行项目规划。

(三)项目的财务分析

房地产开发项目的评述要从财务评价及综合评价进行考虑。财务评价是在现行财税制度及价格体系的基础上, 准确计算房地产项目财务收入及住处情况, 通过合理分析项目财务盈利能力、清偿能力及资金状况, 有效分析房地产项目财务可行性, 并进行风险预测, 是项目评述的主要内容。综合评价则是从区域及社会经济的角度出发, 通过对社会经济效益及费用的计算, 分析房地产开发项目对社会经济是否有积极的促进作用, 进而有效判断项目的可行性。

(四)制定合理、系统的财务评价指标

财务评价是在国家现行的财税制度及价格体系基础上进行的, 对项目直接发生的财务效益及费用进行分析、计算, 进行财务报表编制, 有效计算项目评价指标, 并以此为基础, 对项目盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况进行全面考察, 准确判断房地产开发项目财务可行性。房地产开发项目综合经济数据及评价指标包含对项目的设计规模、经济数据、财务评价指标。设计规模只要针对项目占地面积、建筑面积等;经济数据主要是指项目的总投资额、产品投资、资金筹措及各项税费等;财务评价指标包含项目利润率、利税率及收益率等相关指标。

综上所述, 房地产项目的开发运作, 若要在长时间的建设周期内有效规避风险、隐患, 就必须进一步提高前期可行性研究报告编制的效率、质量, 并通过科学、合理、全面的评估, 及时发现问题、改进方案, 保证后续业务流程的稳定运转。

参考文献:

[1]宋春红,苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2006(01).

[2]巫世峰.房地产项目可行性研究的评价指标体系研究[J].国外建材科技,2006(05).

[3]瞿富强,瞿莹芳.房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析[J].基建优化,2003(06).

[4]胡征宇,张子平,张蝉君.编制投资项目可行性研究报告应注重的几个问题[J].中国工程咨询,2006(07).

房地产可行性报告范文(篇五)

摘要:房地产开发过程中的首要工作便是房地产开发项目的可行性研究, 它在整个开发环节起着至关重要的作用。可行性研究是在建设项目的投资前期, 通过对项目投资的环境和条件有一个深入的了解后, 进一步对提出的建设和技术方案, 以及生产经营方案实施的可能性、经济合理性进行理智细致的分析和评估, 最终达到双赢的目的。为了实现这个目标就必须掌握房地产开发项目可行性研究的内容, 对市场有一定准确的分析, 利用数据进行费用测算, 结合上述前期工作做出合理的经济评价。

关键词:可行性研究内容、市场分析、费用测算、经济评价

在房屋建筑领域中必不可少可行性研究, 因为它对项目最终的施行, 如何施行, 将产生多大的经济效益有着不容忽视的作用。在技术方面, 可以确定房屋的布局结构, 所需的设备也随之确定;在经营方面, 可根据房地产的供求情况, 市场的竞争激烈与否, 提出销售目标所在市场和销售手段;在管理方面, 可根据实际研究结果提出项目建设的方法。综上所述, 以市场预测和建设条件的调查为前提, 规划设计方案作为基础, 经济评价为可行性研究的核心。

一房地产开发项目可行性研究内容

总论

项目的名称、性质、地理位置、占地面积, 总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑物的构成、投资总额、总工期等基本情况都需要在总论中体现, 并说明项目提出的背景、开发建设的必要性、城市总体规划、发展全市经济的意义。

市场调查和需求分析

通过对房地产市场的详细调查, 开发商预测同时期人们对房屋需求, 从而分析出开发项目的销售走势或者出租前景的好坏, 综上, 即可确定面对市场的范围和租售对象。

开发项目场地的现状与建设条件分析

原建筑物的现状, 周围环境的布局, 开发时需要拆除的房屋面积, 需要安置的原住户和人口, 需要的劳动力和材料等因素都要再前期准备中考虑进去。

规划设计方案

投资估算

它是场地的购置费、拆迁安置费、工程的总造价、手续费、规划费等相关费用的估计。

经济分析、财务评价、社会经济评价

通过对项目的销售收入、预期利润、税金、租金、工期等众多影响因素变化的正确评估, 以及当财务评价与社会经济评价不发生矛盾时, 该项目最终可具体实施。

二房地产开发投资的影响因素分析

内部影响因素

开发企业想要具备资源、能力和竞争优势, 就必须寻找机会, 利用机会。对投资者来说, 市场机会无处不在, 所有未满足的需要的都可当做机会来利用, 但是在机会面前如果不加以分析和评估, 那么机会只会让投资者深陷其中。因此, 开发企业首先要把项目有关的不利影响和有利效益罗列出来, 然后进行调查、比较、分析、评估, 明确企业的自我优势, 再去判别机会是否属于自己。

外部因素

除了可调控的内部因素之外, 不易控制的外界环境和条件时时刻刻的变化也可能会给自己创造的条件带来不利的影响。人口、经济、信息、政治法律及社会文化、自然条件、基础和公共设施, 规划控制等影响因素都会作用在房地产开发的效益之上。所以, 对外部因素合理的协调, 就是为了最终开发商能够选择合适的开发地段。

三房地产开发项目费用测算的作用

首先费用测算为筹集开发资金提供依据, 以便通过各种渠道筹集所需的开发资金, 同时它可作为研究工程造价合理性的手段, 以便对设计方案提出意见, 在经济上达到共同的而目标。其次费用测算是作为选择最优设计方案的重要控制条件, 以便选出技术先进、经济合理的设计方案。最后, 费用测算作为项目建设实施过程中投资控制的依据, 以便为工程预算提供重要的依据, 进行竣工决算。

四主要风险因素

市场风险

房地产和其他行业一样存在着市场风险, 当市场的供求关系的发生波动时, 相应就会引起市场的波动产生风险。因为购买力迫使房地产难以形成有效的需求, 市场价格大幅波动, 资源价格上涨等不定因素都会给投资者造成损失。

经营风险

在房地产经营过程中会出现意想不到的失误, 而在经营商的失误会直接导致风险增加。没有经过周详的调查分析或因决策的失误, 错误的选择了投资地区和时机;不熟悉相关政策导致投资失败;还有可能是因企业内部管理水平和工作效率低等导致原来计划不能按期执行。

利率风险

由于市场的不确定性, 时常会发生变动导致利率的变动, 这就造成了利率的风险。一旦风险出现, 房地产开发企业融资成本及将会受到重击, 从而减少了投资者的收益;同时对居民的购买力也造成了影响, 最终表现为开发企业的投资收益减少。

政策风险

房地产开发投资是一项政策性很强的经济活动, 在相关政策的影响和制约下, 房地产的投资对象情况也会随之在很大程度上受到影响。因此, 投资前需要认真了解城市规划设计, 土地获得方式, 政策的调控等, 掌握政策的基本内容, 有利于安全的投资。

其他风险

失去控制的人为因素或自然本身发生异常造成的损失会给房地产开发投资活动带来损失。

结束语:

房地产业在当今发展迅速, 给投资者带来了可观的经济效益, 丰厚的回报。但随着市场持续的走高, 房屋需求有所下滑, 相关政策也随之调控, 房地产开发项目可行性研究就显得尤为重要, 这时需要投资者和购买者都周详的了解当今的房地产市场的变化和走势, 利用信息判断投资机会的可行性, 最终达到投资者和购买者双赢的共同目标。

参考文献:

[1]汤炎非, 杨青著.《可行性研究与投资决策》武汉大学出版社, 1998

[2]李竹成主编.《房地产经济专业知识与实务》北京团结出版社, 2011

[3]潘蜀健主编.《房地产项目投资》北京中国建筑工业出版社, 1999

[4]宋春红.《论房地产开发项目可行性研究》2006

房地产可行性报告范文(篇六)

目录

第一章前言

一、报告编制目的

二、报告编制依据

三、项目概况

第二章项目开发经营环境分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

二、__市房地产市场分析

三、有利投资经济形势成因分析

第三章项目周边物业市场调查分析

一、投资地块的地理环境

二、__地区区域分析

三、项目周边主要物业分析

四、__乡消费者调查分析

第四章项目开发经营优势点与机会点分析

一、房地产投资项目开发经营机会形成模式

二、项目开发经营优势点

三、项目开发经营机会点

第五章项目定位

一、目标市场定位

二、产品定位

第六章项目规划、建筑设计建议

一、项目总体规划建议

二、住宅建筑设计建议

三、小区配套设施建议

四、环境艺术设计建议

第七章项目开发经营策略及投资估算

一、项目开发经营策略

二、项目投资估算

三、项目实施进度安排

四、项目投资与筹资计划

第八章项目开发经营状况分析

一、项目销售计划

二、项目销售收入估算

三、项目经营成本估算

四、项目利润估算

五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率

第九章项目开发经营风险分析

一、项目盈亏平衡分析

二、项目敏感性分析

三、项目开发经营主要风险及对策分析

第十章结论与建议

第十一章结束语

第十二章附录及主要参考文献

第一章前言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上, 结合项目所处的区位环境, 对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见, 并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点, 探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、__市规划局规划方案;

3、国家xxx及__市颁布的与房地产相关法律与政策;

4、__市2000房地产年鉴;

5、现场勘察和实地调研所得资料。

6、__市新洪泰中介代理公司提供的资料

三、项目概况

该地块位于__区__乡石桥 村, 总面积约125、59亩, 属于__市“十五”计划确定的三大住宅新区之一——__乡居住组团, 对于新型住宅开发有极其重要意义。根据__市规划局的要求, 该地块已经基本平整通水通电, 经市人民政府武政土字[2001]2号文批准同意, 且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地, 容积率不超过1、4, 建筑密度22、5%, 绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层, 建筑限高一般在24米以下, 也允许建高层(40米以下), 但比例不得超过20%。

根据调查分析及以上资料, 项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式:多层60%, 小高层40%, 并初步确定项目主要技术指标如下:

①总用地面积:8、37公顷, 合125、59亩。

②容积率:1、4

③总建筑面积:11、72万m2

其中:多层住宅:6、72万m2

小高层住宅及别墅:4、48万m2

公建面积:0、5万m2

④建筑密度:22、5%

⑤绿化率:40%

(以上数据是依据周边物业的指标参考提出的, 该方案仅为初步方案, 在很多方面还有待于进一步优化)

第二章项目开发经营环境分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

投资机会孕育于经营环境之中, 作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此, 对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。

2000年根据经济发展的要求, 我国坚持扩大内需的方针, 继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策, 大力推进经济结构调整, 加强农业基础, 加大国有企业改革和脱困的力度, 实施西部大开发战略, 采取多种措施扩大出口, 这些重大措施的实施, 使得我国国民经济保持了较快的发展势头, 呈现出积极变化。投资, 消费和出口增长加快, 社会需求进一步回升, 结构调整稳步推进, 基础设施建设得到加强, 经济体制改革取得新的进展, 企业效益和财政收入大幅增加, 经济运行质量进一步提高。(<新华文摘>2001’5)

同时全国房地产开工, 竣工面积增势不减, 据国家xxx固定资产投资xxx提供资料显示, 2000年“国房景气指数”值达到104、06点, 比上年增加2、6点, 保持了快速上升的发展趋势, 房地产开发呈现以下特点:房地产开发投资与到位资金持续快速增长;商品房销售面积与销售收入增势强劲;商品房平均销售价格稳中趋升;商品房施工总量不断扩大;新开工项目快速增加(如下表), 各级政府消化空置面积的努力初见成效, 商品房空置面积出现大幅度回落, 房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台, 投向房地产的资金明显增加, 投资结构进一步改善, 房地产业呈现强劲的增长势头, (<中国统计>chinastatistics2001’5), 房地产市场也呈现出以下主要特征:

全国房地产开发及销售情况表

2000年实际比上年同期+%

住宅投资(亿元)3318、725、8

商品房新开工面积(万平方米)2829530、6

商品房竣工面积(万平方米)23027、916、4

商品房销售建筑面积(万平方米)16984、126、9

商品房销售额(亿元)3571、030、1

其中:销售给个人(亿元)2840、351、9

占总销售额的比重(%)79、5——

1、开发投资量持续增长, 投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901、73亿元, 与上年同比增长19、5%, 占固定资产投资的20、2%。其中:商品住宅开发完成投资3318、74亿元, 与上年同比增长25、8%。

2、消费主题发生变化, 销售总量逐年上升。2000年, 个人购买商品住宅1、32亿平方米, 占商品住宅销售面积的87、51%, 比上年提高7、9个百分点。

3、销售价格稳中有升, 消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元, 较上年上涨5、98%, 商品住宅平均售价1951、6元, 上涨8、14%, 办公写字用房平均售价4437元, 下跌7、95%, 商业营业用房平均售价3221、18元, 上涨3、47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17、4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元, 占该行全部贷款余额的10、6%, 当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。

4、二级市场日趋活跃, 租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面, 带来了房地产市场的繁荣。

5、需求状况发生变化, 市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看, 随着个人买房的兴起, 面积不大, 设计合理, 功能齐全的中套型住房(90平方米左右)总体好销, 环境, 绿化, 配套, 物业管理的好坏越来越为购房者重视, 住宅产品的创新加快, 品牌意识得到加强, 品牌楼盘受到青睐。(<中国房地产信息>2001’5realestateinformationofchina谢家瑾)

以上资料表明, 国家宏观经济形势是良好的, 房地产市场也在稳步发展, 加之相关政策法规的出台, 进行住宅投资是适宜的, 是和国家形势相一致的。

二、__市房地产市场分析

1、2000年房地产市场

2000年__市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升, 逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101、29亿元, 较1999年增长11、07%;全市总开工面积1343万平方米, 比1999年增长3、68%;总竣工面积为454、11万平方米, 比1999年增长2%;其中住宅竣工面积达377、31万平方米, 占全市总竣工面积的83、09%, 比1999年增长8、6%;全市商品房销售总面积为303、76万平方米, 其中住宅为244万平方米, 占总面积的80、33%, 销售额达60、2亿元;空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上, 全市房屋租赁总户数为19481户, 比1999年增长11%, 租赁总面积为80、15万平方米, 比1999年增长17%, 年租金总额为3、36亿元, 比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面, 全市房地产抵押总户数为21647户, 比1999年增长122、8%, 说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明:__市2000年房地产宏观经济指标开始回暖, 房地产市场开始步入了成长期, 正朝着新的繁荣上升期转变。

(1)个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标, 2000年第四季度商品房销售额为8亿元, 其中个人购买为6、91亿元, 个人购买率为86、43%。从图中可以看出:2000年__市商品房个人购买率是持续上升, 至第四季度已经达到86、43%的水平, 个人购买率的不断上升, 也从一个侧面表明房地产市场发育良好, 房地产消费已经启动并且持续增长, 为房地产市场的持续快速发展提供了条件。

(2)房地产投资进一步加大, 投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35、79亿元, 在上季度的基础上进一步增长, 从左图看出:2000年各季度__市房地产投资增长非常迅速, 增幅很大, 表明房地产业新的增长周期已经到来, 同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。

价格指数

一季度1941、81000

二季度19631010、9

三季度2003、931031、9

四季度2021、661041、03

(3)截止2000年11月份, 全市完成住宅投资20、87亿元, 占房地产总投资的58、33%, 2000年__市住宅累计总投资75、82亿元, 占房地产总投资的85、58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表:

各季度__市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示:

通过下图可以看出, 第四季度住宅价格继续上涨, 但涨幅小于上季度, 原因是二季度的住宅价格基数相对较低, 导致三季度住宅价格增幅较大, 第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅, 但总的趋势是住宅价格保持攀升。

2、市场特点分析

2、1宏观市场特点:

1、住房分配制度改革的历史性突破, 为房地产市场的发展提供了动力。2000年, __市正式步入住宅的商品时代。自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台, 货币分房制度取而代之, 住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过度转换, 从2000年开始, 实物分房已完全停止, 居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。2000年6月30日以前, 凡购买公房一次性付款的, 可享受20%的折扣优惠;2000年岁末, 购买现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束, 从今年元旦开始则实行“零折扣”。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。

2、空置商品房消化能力加强。2000年__房地产市场的销售情况趋暖, 市场容量扩大, 除可吸纳上市的商品房外, 还消化一部分往年的空置商品房。1999年__市空置商品房为150万平方米, 2000年新增9万平方米, 到2000年底还剩115万平方米, 因此在2000年共消化了44万平方米。

3、经济适用房建设取得较好成效。2000年__市不断推进和完善经济适用住房建设。全年经济适用房施工面积为195万平方米, 竣工面积为65万平方米, 占全市住宅总竣工面积的17、23%, 全年销(预)售115、14万平方米, 其中预售38、96万平方米, 销售率超过100%, 解决了1万余户居民的住房问题, 先后开发了百步亭花园, 华锦城花园等几个规模大、环境好的重点经济适用房小区。

4、房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年__市房地产市场结构趋于合理, 存量房交易明显放大, 二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验, 二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展, 存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩, 而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易, 而__市现在存量房的交易确小于增量房的交易, 因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。2000年__市增量房市场交易30010起, 交易的建筑面积达244万平方米, 而存量房市场交易达到27130起, 建筑面积为478、62万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易, 大大推动了__房地产市场的梯级消费需求。

住房一级市场(增量房)住房二级市场(存量房)住宅总量

起数30010起27130起57140起

建筑面积244平方米478、62万平方米722、62万平方米

5、金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面:已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体, 部分银行将个人贷款的上限提至“8成30年”的期限。2000年全市各银行发放个人住房贷款共计29、17亿元, 比投资到建设环节的贷款总额11、79亿元多出一倍多。公积金方面:公积金贷款购房面积占全年总销(预)售面积的1/4强。2000年新增归集住房公积金5、38亿元, 比1999年增长33、94%。共批准发放个人住房贷款9019户, 共计5、41亿元, 同比增长97、8%;支持个人购房建筑面积达91、76万平方米, 房屋总价值达12、56亿元。(上图)

6、住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000年房地产抵押总户数为21647起, 比1999年增长122、8%, 说明抵押的户数增多, 个人购房选择银行贷款按揭的增多, 公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件, 为市场资金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了__市住房担保公司, 2000年全年办理担保业务300起, 发放贷款4000万元, 其中50%为购买新建商品房的贷款, 50%为住房抵押融资。

8、房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2000年__市各区联动举办“房交会”, 进一步了活跃住房市场。6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会, 同时各城区不失时机地举办了区级房交会, 既促进了增量房市场的发展, 而且也活跃了存量房的交易。据统计, 2000年全市的房交会, 共销售商品房5662套, 成交面积86、31万平方米, 成交金额13亿元;二手房成交1681起, 成交面积15万平方米, 成交金额1、3亿元;办理权证1876起;办理抵押、按揭245起。

2、2微观市场特点

1、从地理位置来看, 城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善, 环境、道路情况都得到了较大的改善, 使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最旺的是徐东和洪山光谷, 2000年在徐东路上纵横不下10个楼盘发售, 十分旺销, 形成了扎堆效应。徐东作为武昌的新区, 在桥梁经济的影响下已成为武昌最具生气的区域, 成为武昌居民购房的首选。同样光谷也是2000年的亮点, 不仅汇集了大量楼盘, 人文环境一流, 而且2000年华工科技的成功上市, 光谷地区经济捷报频传, 其购买力的强劲推动都是光谷房地产迅速发展的原因。随着我市大力发展光谷的战略决策的落实, 这一带的房价还在不断地攀升。

2、从楼盘结构和户型来看, 砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台, 目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面, 随着市民生活质量的提高, 三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位, 受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。

3、从楼盘的层高看, 小高层楼盘的销售开始启动, 改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯, 避免了多层要上楼的麻烦, 同时跟高层建筑比较又有通风采光好, 户型结构好, 有效使用面积多等优势, 因此成为2000年销售的一个新变化。

4、从楼层的销售情况看, 顶层销售情况好于往年, 主要是技术方面的突破带来的结果, 不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段, 因此顶楼在空间利用上更合理了, 价格也略低一些, 对客户有一定的吸引力, 销售也比较顺利。例如:统建千禧园, 从2000年11月开始销售, 顶楼已经全部销售完毕。

5、从价格上看, 2000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受, 也是市民购买商品房时认为最为合理的价位, 而经济适用房100%的被市场接受, 现在我市经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间。

6、从楼盘设计上看, 2000年开盘销售的楼盘设计风格各异, 以满足市场日益张扬的个性化需求, 2000年整个市场中有欧式风格, 古典风格、中西合璧的风格等多种特点, 可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步, 而且也说明了建筑设计单位水平的提高。

7、从楼盘环境来看, 由于消费者的需求层次提高, 有追求环境优美的需求, 2000年我市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积, 在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。例如常青花园四号小区, 小区内绿化点、线、面结合, 人均公共绿地3、19平方米, 绿地率40%, 通过实物造园造景, 利用S彩及空间处理, 形成多层次文化品位。带动了四号小区的销售, 2000年已销售了18万平方米, 占总销售的50%以上。

9、从楼盘的卖点来看, 2000年房地产销售突出的是智能化概念。其实这个概念进入__的时间不算短, 但一直都未广泛推广。2000年随着丽岛花园、常青花园四号小区、学府佳园打出“智能牌”, 逐渐将这一概念置根于市场中。2000年11月2—4日举办的智能化楼宇博览会也使“智能化”概念形成了一种趋势。智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能。

10、从楼盘销售宣传上看, 市场虽处于买方市场, 但消费者还未到达理性化的地步, 卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。例如蓝湾俊园项目, 运用了多种宣传手段, 在江城刮起了一阵蓝湾旋风, 使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的业主。

11、从品牌上看, 城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点, 成为市民购房的首选。

2000年__房地产市场总体情况是很好的, 但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题, 部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为, 如选材不精、建筑质量不合格, 乱收物业管理费等。

3、3分类物业特点

据<武房指数>统计, 2000年四个季度, __市房地产价格持续增长, 住宅、写字楼价格指数情况如下:

从以上数据可以看出, 2000年住宅增长较快, 写字楼的增长较为平缓。总的来说, 我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展, 销售价格、销售量一年中均有较大增长, 写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影, 步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知, 在2001年的一季度, 住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。

住宅

住宅类物业一直都是房地产市场的中坚, 无论投资开发还是销售, 一直都是市场的热点, 我市住宅房屋销售面积已占总销售面积的94、5%, 个人购买住宅类房屋的销售占总销售面积的94、7%。2000年四个季度我市住宅价格分别为1945、49元/平方米、1963元/平方米、2003、93元/平方米、2021、66元/平方米, 呈现出逐步攀升的态势, (见右图)全年平均价格为1983、52元/平方米。

1、普通商品房销售情况稳中有升, 少数项目售价略有下调, 但仍然是市场内聚集人气的热点;

2、经济适用房, 走势良好, 产销两旺, 是市场的抢手品种, 价格比1999年上涨3、1%;我市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间;

3、别墅、高档公寓市场有回暖趋势, 在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象, 价格较1999年上涨5、6%, 成为新的市场亮点。

写字楼

由于宏观经济环境的转好2000年我市写字楼价格较往年都有提高。2000年四个季度写字楼价格分别为4003、95、4048、4058、33、4070、77元/平方米, 平均售价为4032元/平方米, 租价为25元/平方米, 较1999年上涨6%。2000年写字楼市场的特点是写字楼的地域分布对其价格的影响程度加大。2000年由于写字楼的密集区域转向了建设大道“金融一条街”, 因此2000年写字楼最高均价地区是“金融一条街”。写字楼地段-价格分布图如下:

1、建设大道上自青年路, 下至香港路一带是__市高档写字楼最密集的地方。汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。该地段真正是我市“寸土寸金”的黄金地段, 平均售价在7580元/平方米, 平均月租价为60元/平方米, 平均入住率为60%左右。

2、解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段, __广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为5036元/平方米, 平均月租金为33、8元/平方米, 入住率为55%, 退居次席。

3、胜利街至江汉路一带、沿江大道。聚集了武信大厦、金涛大厦、长航大厦、金冠大厦等写字楼, 平均售价为4160元/平方米, 平均月租价为32、。8元/平方米, 入住率为50%左右。

4、中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场, 该地段平均售价为4091元/平方米, 平均月租价为35、9元/平方米, 入住率达70%。

5、宝丰路、汉阳地区。平均售价为3810元/平方米, 平均月租价为30元/平方米, 平均入住率为80%左右。

加入wto后随着外商外资企业的进入, 会消化一部分的空置写字楼, 因此我市的写字楼市场会有一定的改观, 但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。

商业服务用房

2000年已经遏制了下滑趋势, 开始反弹走强。主要得益于2000年市政府所进行的一系列改造建设

房地产可行性报告范文(篇七)

一、项目的基本情况

1、项目背景

2、项目主办单位简介

3、主办单位之合作意想及尽职调查结论

4、可行性研究的主要技术经济指标

二、项目投资环境和市场研究

1、项目所在地概况及经济发展基本情况

2、项目所在地房地产发展及市场的基本情况

A、房地产开发企业发展概况

B、房地产开发工作量增加概况

C、商品房的'销售概况

D、房地产开发企业经济收益概况

E、项目所在地房地产市场的展望

三、项目所在地周边高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况

1、供应情况

2、需求情况

3、物业出租情况

4、项目所在地房地产开发的总体评价

5、对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议

6、项目开发及技术设计方案的分析及比较

四、地块及周围环境、建筑开发条件

1、地理位置及道路交通

2、地形、地质

3、附近商业及生活配套;市政基础及公建配套设施

4、综合评述

五、地块撤迁安置情况

六、地场三通一平的安排

七、项目开发建设及经营的组织与实施计划

八、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划

1、基本参数

2、土地成本

3、建安工程成本

4、前期费用

5、红线内外工程及公建配套

6、不可预见费

7、开发期税费

8、资金筹措计划及财务费用

A、资金筹措

B、财务费用

九、可行性研究财务数据的选定和预测

(一)售楼收入的测定

1、住宅销售单价的测定

2、商铺销售单价的测定

3、单位销售单价的测定

4、建议销售价

5、实际销售总收入

(二)项目经营管理费用收入与支出

(三)经营税费及所得税的缴交

(四)土地增值税

(五)所得税

十、项目经济效益分析

十一、项目盈亏能力分析

1、内部收益率(IRR)

2、净现值(NPV)

3、净现值率(NPVR)

十二、项目的不确定性分析

1、项目盈亏平衡分析

2、项目敏感性分析

3、概念分析

十三、公司对项目控制方式及人力资源配置

1、项目的控制方式及组织机构设想与建议

2、项目对人力资源的要求及现有人力资源状况分析

3、公司可用于项目的人力资源

4、拟派人员与项目的适应性

5、拟新聘人员的要求

十四、可行性研究结论与建议

十五、项目综合经济评价

十六、有关说明及建议

十七、项目主要经济数据、指标综合付表、付图

1、项目综合效益表

2、项目动态、综合表

3、项目投资利息估算表

4、土地增值税计算表

5、项目敏感性分析表

6、概率分析表

7、项目盈亏平衡分析曲线图

8、项目敏感性分析图

房地产可行性报告范文(篇八)

一、房地产可行性研究的目的

房地产开发项目是一项极其复杂的工程, 它涉及立项、方案设计、施工、销售等一系列复杂的程序。可行性研究是房地产项目决策前必要的手段, 可行性研究通过深入的调查研究最终形成可行性研究报告, 作为交投集团、成渝公司内部立项审批以及最终投资方案的主要依据。

通过可行性研究, 能够在很大程度上提升房地产项目决策的正确性, 提高项目的经济效益。其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化, 从而提高决策的可靠性, 为房地产开发项目的实施和控制提供参考。

二、规划设计的可行性分析

1.在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度等条件下, 制造出的产品是什么类型和特性, 是否符合规划设计概念。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

2.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

3.土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如图例, 对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

4.周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如:治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

6.周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

7.市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如:市场价格限制、总价控制原则与产品类型和产品特性设计是否存在矛盾, 对产品品质是否有影响, 及如何解决。

房地产可行性报告范文(篇九)

一、房地产可行性研究的目的

房地产开发项目是一项极其复杂的工程, 它涉及立项、方案设计、施工、销售等一系列复杂的程序。可行性研究是房地产项目决策前必要的手段, 可行性研究通过深入的调查研究最终形成可行性研究报告, 作为交投集团、成渝公司内部立项审批以及最终投资方案的主要依据。

通过可行性研究, 能够在很大程度上提升房地产项目决策的正确性, 提高项目的经济效益。其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化, 从而提高决策的可靠性, 为房地产开发项目的实施和控制提供参考。

二、规划设计的可行性分析

1.在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度等条件下, 制造出的产品是什么类型和特性, 是否符合规划设计概念。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

2.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

3.土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如图例, 对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

4.周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如:治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、"风水"因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

6.周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

7.市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如:市场价格限制、总价控制原则与产品类型和产品特性设计是否存在矛盾, 对产品品质是否有影响, 及如何解决。

房地产可行性报告范文(篇十)

一、项目的基本情况

1、项目背景

2、项目主办单位简介

3、主办单位之合作意想及尽职调查结论

4、可行性研究的主要技术经济指标

二、项目投资环境和市场研究

1、项目所在地概况及经济发展基本情况

2、项目所在地房地产发展及市场的基本情况

A、房地产开发企业发展概况

B、房地产开发工作量增加概况

C、商品房的销售概况

D、房地产开发企业经济收益概况

E、项目所在地房地产市场的展望

三、项目所在地周边高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况

1、供应情况

2、需求情况

3、物业出租情况

4、项目所在地房地产开发的总体评价

5、对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议

6、项目开发及技术设计方案的分析及比较

四、地块及周围环境、建筑开发条件

1、地理位置及道路交通

2、地形、地质

3、附近商业及生活配套;市政基础及公建配套设施

4、综合评述

五、地块撤迁安置情况

六、地场三通一平的安排

七、项目开发建设及经营的组织与实施计划

八、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划

1、基本参数

2、土地成本

3、建安工程成本

4、前期费用

5、红线内外工程及公建配套

6、不可预见费

7、开发期税费

8、资金筹措计划及财务费用

A、资金筹措

B、财务费用

九、可行性研究财务数据的选定和预测

(一)售楼收入的测定

1、住宅销售单价的测定

2、商铺销售单价的测定

3、单位销售单价的测定

4、建议销售价

5、实际销售总收入

(二)项目经营管理费用收入与支出

(三)经营税费及所得税的缴交

(四)土地增值税

(五)所得税

十、项目经济效益分析

十一、项目盈亏能力分析

1、内部收益率(IRR)

2、净现值(NPV)

3、净现值率(NPVR)

十二、项目的不确定性分析

1、项目盈亏平衡分析

2、项目敏感性分析

3、概念分析

十三、公司对项目控制方式及人力资源配置

1、项目的控制方式及组织机构设想与建议

2、项目对人力资源的要求及现有人力资源状况分析

3、公司可用于项目的人力资源

4、拟派人员与项目的适应性

5、拟新聘人员的要求

十四、可行性研究结论与建议

十五、项目综合经济评价

十六、有关说明及建议

十七、项目主要经济数据、指标综合付表、付图

1、项目综合效益表

2、项目动态、综合表

3、项目投资利息估算表

4、土地增值税计算表

5、项目敏感性分析表

6、概率分析表

7、项目盈亏平衡分析曲线图

8、项目敏感性分析图

房地产可行性报告范文(篇十一)

第一部分房地产项目总论

总论作为可行性报告的首要部分, 要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论, 并对项目的可行与否提出最终建议, 为可行性研究的审批提供方便。

第二部分房地产项目建设可行性

第三部分房地产项目市场需求分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于, 任何一个项目, 其生产规模的确定、技术的选择、房地产估算甚至厂址的选择, 都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果, 还可以决定产品的价格、销售收入, 最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中, 要详细研究当前市场现状, 以此作为后期决策的依据。

第四部分房地产项目产品规划方案

第五部分房地产项目建设地与土建总规

第六部分房地产项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中, 必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律, 对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素, 必须在可行性研究阶段进行论证分析, 提出防治措施, 并对其进行评价, 推荐技术可行、经济, 且布局合理, 对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定, 凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度, 同时, 在可行性报告中, 对环境保护和劳动安全要有专门论述。

第七部分房地产项目组织和劳动定员

在可行性报告中, 根据项目规模、项目组成和工艺流程, 研究提出相应的企业组织机构, 劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

第八部分房地产项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称房地产时间, 是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期, 这一时期包括项目实施准备, 资金筹集安排, 勘察设计和设备订货, 施工准备, 施工和生产准备, 试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项房地产活动和各个工作环节, 有些是相互影响的, 前后紧密衔接的, 也有同时开展, 相互交叉进行的。因此, 在可行性研究阶段, 需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划, 综合平衡, 作出合理又切实可行的安排。

第九部分房地产项目财务评价分析

第十部分房地产项目财务效益

第十一部分房地产项目风险分析及风险防控

第十二部分房地产项目可行性研究结论与建议

  以上就是“房地产可行性报告范文(精选十一篇)”的论述。

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